Доверительное управление — LP. Чем опасно доверительное управление квартирой для Нанимателей? Услуги по управлению квартирой

Сентябрь на арендном рынке считается одним из самых доходных месяцев. Возобновляется деловой сезон, а заодно растет спрос и на арендное жилье. Рынок недвижимости бурлит и сулит новые возможности владельцам квадратных метров.

Самый распространенный способ заработка на недвижимости - сдача ее в аренду. Казалось бы, нового тут ничего не придумаешь. Но есть компании, которые готовы сделать это за собственника. И не только сдать, но и исправно оплачивать коммунальные услуги, проверять сохранность имущества, заниматься текущим ремонтом. Собственник просто передает квартиру в доверительное управление и получает за нее деньги.

Два основных опасения владельца: квартиру безнадежно испортят или просто не сдадут. Оба они снимаются грамотно составленным договором. Во-первых, хороший доверительный управляющий квартиру страхует, причем часто за свой счет. Во-вторых, в договоре прописывается, что если период простоя квартиры превышает две недели, управляющий начинает платить собственнику из своего кармана. В компаниях, занимающихся доверительным управлением, уверяют: размер арендной платы и кандидатуры жильцов при каждой сдаче квартиры в аренду согласовывают с собственником.

В Москве собственник за однокомнатную квартиру может выручить от 19 до 130 тысяч рублей в месяц в зависимости от состояния жилья и района. За двухкомнатную - от 28 до 184 тысяч рублей. Самое доступное предложение по трехкомнатной квартире - 50 тысяч рублей. Хорошую квартиру можно сдать за 80 тысяч рублей. Ну а с дорогой мебелью, ремонтом и в престижном районе снимут и за 300 тысяч рублей. В других регионах доход не так велик. Например, в Краснодаре собственник получит за однокомнатную квартиру от 18 до 45 тысяч в месяц, в Сочи - от 18 до 40 тысяч. В некурортных городах, которые не являются миллионниками, доходность от сдачи в аренду невелика. В Иркутске за однокомнатную квартиру можно выручить от 10 до 20 тысяч рублей.

Доход управляющего составляет процент от арендной ставки квартиры. По данным департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, стоимость его услуг может варьироваться от 5 до 30% от суммы сделки. Дороже всего для владельца квартиры обходится передача в доверительное управление жилья без ремонта с условием его выполнения. Схемы оплаты могут быть разные. "У нас собственник платит одну месячную плату в год. То есть первая арендная плата, которую перечисляет наниматель, идет агентству. Это получается 8,3% в месяц. Если коммунальные платежи клиент доверяет оплачивать нам, то они также вычитаются из арендной платы, но денег за саму услугу оплаты коммунальных платежей мы не берем", - говорит Светлана Кос, генеральный директор "АКРУС-сити".

Доверительное управление выгодно тем людям, которые имеют недвижимость в одном регионе, а живут в другом или даже в другой стране. Причем передача квартиры в управление может обеспечить "подъемные" для переезда. Так, многие фирмы готовы выплатить собственнику сразу арендную плату за несколько месяцев.

Впрочем, пока доверительное управление в нашей стране развивается плохо. Причин тому много. Собственники хотят получать от недвижимости максимум дохода. Им страшно передавать квартиру в чужие руки. Предложенные доверительным управляющим гарантии не кажутся им достаточно убедительными. Большинство собственников не платят налоги с рентного дохода - сдавая квартиру жильцам самостоятельно, они скрывают этот факт.

Доход управляющего составляет процент от арендной ставки квартиры. Стоимость его услуг может варьировать от 5 до 30 процентов от суммы сделки

Есть и еще один недостаток. Расположенными в разных районах квартирами сложно управлять. Гораздо проще это сделать, если арендный фонд находится в одном здании. Некоторые застройщики сейчас пытаются реализовать эту идею с помощью апартаментов. Застройщик предлагает не просто вложить деньги в такую недвижимость и передать ее в управление, а разрабатывает программы доходности для инвесторов. К примеру, вне зависимости от загрузки, собственник получает годовой доход в размере 5% от стоимости апартаментов. Или вместо арендных платежей за два года владелец становится обладателем ремонта, который создан дизайнером. Для привлечения арендаторов такие комплексы предоставляют сервис на уровне гостиничного. "Доход от передачи апартаментов в управление составляет гарантированные 8-9% от их стоимости. Или 10%, если собственник занимается сдачей в аренду самостоятельно. При этом многие владельцы квартир в Москве получают меньшую доходность - 4-7% в год от стоимости квартиры. Все потому, что апартаменты стоят на 15-35% дешевле квартир, а стоимость аренды не различается", - говорит руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.

Если в России жилые комплексы с управляющей компанией, которая может сдать метры собственника в аренду, только появляются, то за рубежом существуют уже давно. Инвесторы, рассчитывающие не просто владеть, но и зарабатывать на своей недвижимости, выбирают именно их. Это позволяет им получать максимальный сервис во время пребывания в своей зарубежной квартире или на вилле и при этом не заботиться о содержании собственности во время отсутствия. "Сейчас популярно приобретение апартаментов с управлением от гостиничного оператора. Преимуществом этого формата является то, что собственник не озабочен поддержанием своей недвижимости в состоянии, всегда пригодном к заселению. Этим занимается управляющая компания, она же будет сдавать объект в аренду. Если собственник на свою виллу или в квартиру не приезжает, она передается в арендный пул. Но при этом квартира находится в полной частной собственности владельца", - говорит Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS. Доходность от такой передачи объекта в арендный пул невысокая - от 4% годовых. Но большинство собственников не гонятся за высокой доходностью таких объектов, а рассматривают их как способ сбережения накопленных средств. Кроме того, для элитных дорогих объектов этот вариант управления хорош уже тем, что снимает с собственника груз коммунальных расходов.

Впрочем, сейчас подобные комплексы с возможностью сдачи квартир или апартаментов в аренду в периоды простоя изобилуют и в сегменте эконом- и комфорт-класса. Их много в Болгарии и Черногории. В Болгарии стоимость апартаментов начинается от 21 000 евро, а доходность управляющие компании обещают в 10% от стоимости жилья в год. Но это если недвижимость расположена в том месте, где спрос на нее есть круглый год. Например, в таких городах, как Варна, София, Бургас. В Таиланде распространены кондоминиумы - комплексы квартир или таунхаусов с обслуживанием отельного типа. Стоимость такой недвижимости начинается от 1,5 млн рублей. Если объект расположен в непосредственной близости от пляжа - от 4 млн рублей. Доходность управляющие обещают также на уровне 10% годовых. Причем в Таиланде нет четкой сезонности, как в Европе. В сезон дождей туристы продолжают отдыхать и купаться, соответственно, и снимать жилье.

Последние несколько лет инвесторы ведут споры о доходности вложений в недвижимость. Но это все в теории. На практике рынок недвижимости в России активен всегда. Экономика растет - пора покупать квартиру, экономика на спаде - тем более пора. Вот и сейчас. "Часть вкладчиков, напуганных ликвидацией банков со стороны ЦБ, решили перевести свои средства из виртуальных накоплений в реальные - в недвижимость. Больше всего подорожали ликвидные однокомнатные квартиры - их стали скупать инвесторы для защиты своих рублевых сбережений от колебаний курсов валют", - поясняет Михаил Попов, основатель системы управления личными финансами EasyFinance.ru. Защитив финансы, хочется их приумножить, а значит, скоро на рынке появится еще немало арендного жилья.

Дом Менеджмент - это планируемый
мир в вашем доме.

PROPERTY MANAGEMENT, что это... поподробнее или более детально

PROPERTY MANAGEMENT является современной услугой, которая стала пользоваться достаточно большой популярностью на рынке недвижимости в Москве. Это процесс, включающий взаимодействие инвестора с профессиональным трейдером. В данном случае клиент по договору передает недвижимое имущество определенной организации, например «Дом Менеджмент», Он остается собственником в течение всей сделки.

На сегодняшний день подобный тип услуг предоставляют разные организации, банки, инвестиционные фирмы. Их деятельность должна подкрепляться соответствующей лицензией. Сегодня доверительное управление актуально для тех собственников недвижимого имущества, которые проживают в другом городе или за границей, регулярно и подолгу находятся в командировках, не имеют свободного времени и желания заниматься этим вопросом. Как известно, недвижимость является выгодным капиталовложением, однако она может также обеспечивать и ряд неудобств инвестору. Подобный тип услуги необходим тем, кто не может самостоятельно заниматься вопросами аренды своего жилья.
Квартира может подолгу стоять пустая и не пользоваться спросом у арендаторов. В данном случае ее владелец терпит лишние расходы. В таких ситуациях и нужен присмотр за квартирой. Управляющий берет на себя все необходимые обязанности, избавляя владельца от технологических, хозяйственных и юридических вопросов. Сделка принесет ему прибыль в максимальном размере. Также отпадает риск попасть в ситуацию с мошенниками или недобросовестными арендаторами. Жилье не будет простаивать, и владельцу не нужно будет тратить лишние деньги.
Выбор организации должен осуществляться с особой тщательностью. Владельцу недвижимости необходимо изучить все имеющиеся варианты, ознакомиться с деятельностью и репутацией той или иной фирмы.
Вы часто уезжаете в длительные командировки, подолгу живете за границей или в другом городе и вам некому поручить уход за квартирой…
Вы занятой человек, и вам хочется уделять больше времени семье, а не заниматься рутиной, связанной с заботами о недвижимости…
У вас есть квартира или офис, которые можно сдать в аренду, но нет времени заниматься поисками арендаторов, а потом контролировать их…
Доверьте присмотр за квартирой, домом, офисом компании «Дом Менеджмент»! Мы профессионально займемся обслуживанием вашей недвижимости. А вы будете спокойно работать, отдыхать или проводить время с семьей.

Заключая договор, вы будете спокойны по поводу состояния помещений в ваше отсутствие. Наши специалисты: менеджеры, электрики, сантехники, служба клининга, оперативно решат все вопросы технического и бытового плана:

Установим охранную сигнализацию и обеспечим круглосуточное наблюдение.
Застрахуем недвижимость, имущество и гражданскую ответственность.
Оплатим счета коммунальных служб и ЖКХ.
Произведем текущий ремонт коммуникаций, косметический, а если требуется, то и капитальный ремонт помещений, с составлением подробной сметы.
Обеспечим постоянный уход за домом или квартирой: будем поддерживать чистоту и следить за приусадебным участком.
Представим подробный отчет о расходовании средств на обслуживание.

PROPERTY MANAGEMENT - это возможность иметь дополнительный доход от сдачи квартиры в аренду, ведь присмотр за квартирой возьмут на себя наши специалисты:

Мы сами найдем надежного нанимателя и заключим с ним договор.
Проследим за соблюдением условий договора найма.
Подготовим квартиру к сдаче в аренду. Наведем порядок и сами сделаем необходимый ремонт: от косметического до капитального, с учетом имеющегося бюджета.
Будем контролировать состояние жилья и сохранность имущества.
Устраним ущерб, причиненный нанимателем.
Регулярно будем переводить вам арендную плату удобным для вас способом.

По вашему требованию предоставим фото и видеоотчет по документации и состоянию вашей недвижимости.

Наш основной принцип - удобство для клиента и разумные цены. Именно поэтому с нами сотрудничают владельцы своих квартир, независимо от статуса жилья.

Для кого предназначена эта услуга и сколько она стоит?

Собственникам, оформившим доверительное управление жилой недвижимостью, с нашей компанией «Дом Менеджмент» больше не придется волноваться за своё имущество и получение дохода от арендатора, при сдаче квартиры в наём.

Контроль за сохранностью имущества, взыскание ежемесячной ренты, подбор честных арендаторов, оплата по коммунальным платежам квартиры - всё это теперь входит в обязанности нашего агентства недвижимости.

Рынок недвижимости в Москве - самый напряженный и конкурентный в стране. Чтобы удержать хороших постояльцев, собственники часто не обращают внимание на падение стоимости аренды из-за роста инфляции. Они боятся поднимать ежемесячную плату.

С нашим агентством недвижимости вы удостоверитесь, что нам можно и нужно доверять. Мы гарантируем вам своё ответственное и бережное отношение к Вашей недвижимости и имуществу, находящемся в нём и требуем это от арендаторов.

Услуга PROPERTY MANAGEMENT делает успешных предпринимателей из людей, которые, кажется, совсем не имеют ничего общего с миром бизнеса.

Вам не ловко говорить со своими жильцами по поводу оплаты аренды? Вы всё равно поддаетесь на уговоры отсрочить платеж, и потом жалеете о своей мягкотелости? Отныне агентство недвижимости будет представителем ваших интересов в этих неприятных вопросах.

Сколько стоит эта услуга? Наши цены одни из самых демократичных в Москве.

Доверительное управление недвижимостью с «Дом Менеджмент» - для людей, которые ценят свое время!

Планируйте свою жизнь.

Доверительное управление в 5 шагов

нажмите на картинку, чтобы узнать как...

Берегите свое время...

Законодательством предусмотрены разные способы управления объектами недвижимого имущества.

Одним из них является соглашение доверительного управления. Это особая форма правоотношений между собственниками недвижимости и третьими лицами, которым на время переходит право пользования (управления) объектами любого имущества по доверительному соглашению, о котором и пойдет речь ниже.

Перед тем как дать понятие такого соглашения, нужно сначала разобраться, какими нормативными актами оно регулируется:

Исходя из норм ГК, под доверительным управлением подразумеваются такие правоотношения, на основании которых учредитель управления (владелец имущества или иное лицо, которое имеет право пользования и распоряжения им), передает доверительному управляющему (другой стороне соглашения), какое-либо имущество (недвижимость, деньги, ценные бумаги). Делается это в интересах доверительного управляющего или иного третьего лица.

По сути такая сделка не несет в себе получение какой-либо финансовой выгоды.

Ярким примером такого договора может послужить передача какого-либо помещения общественной организации либо предприятию муниципальной собственности.

Единственно, кто может получить вознаграждение по такой сделке, это управляющий. Но это должно быть заранее оговорено в договоре.

Важно запомнить, что такие сделки предусматривают управление объектами имущества в пользу третьих лиц (выгодоприобретателей). По общим правилам тут также не предусмотрено получение любой материальной выгоды последним.

Условия соглашения

Законодательством прописаны обязательные условия , по которым должно происходить полное управление имуществом таким способом, они следующие:

Важно запомнить, что физические лица (граждане) не имеют право ни получать, ни передавать жилое недвижимое имущество таким образом. Законодательство такой формы правоотношений не предусматривает.

Составление договора

Естественно, что такие соглашения должны составляться в письменном виде, так как на это прямо указывают нормы Гражданского кодекса. Если стороны не будут придерживаться этих требований, то соглашение является незаконным и не несет за собой никаких правовых последствий для сторон.

Теперь перейдем к детальному рассмотрению порядка составления договора доверительного управления.

Правила оформления

Для того чтобы такое соглашение имело законную силу, и стороны могли нести ответственность за нарушение пунктов договора, оно должно быть составлено по таким правилам :

предварительно стороны обязаны создать проект такого договора и направить его друг другу для предварительного согласования и выяснения всех спорных моментов;
договор должен быть составлен в письменном виде (об этом уже говорилось выше), скреплен подписями всех сторон и печатями;
в нем должно быть детально описано передаваемое имущество, и указана его фактическая стоимость, юридический адрес и место нахождения;
представители сторон, которые подписывают соглашение, должны обладать полной дееспособностью (например, иметь доверенность, либо право подписи должно быть дано уставом предприятия).

Существенные условия

Под существенными условиями такого соглашения подразумевается согласование предмета, цены и сроков договора, а также прав и обязанностей сторон.

Исходя из этого, существенными условиями такого соглашения являются следующие пункты :

Дополнительные условия

Обычно юристы стараются прописывать в таких договорах все существенные моменты, но все предугадать нельзя, поэтому всегда появляются дополнительные условия.

Они всегда оформляются отдельными соглашениями, которые имеют одинаковую юридическую силу с основным договором.

В дополнительных условиях могут уменьшаться или продлеваться сроки договоров, уточняться юридические наименование сторон (в случае, например, изменения названия юридического лица), изменяться цена самого договора, права и обязанности сторон.

Нужно запомнить, что если происходят существенные изменения в технических характеристиках недвижимости, либо доверитель желает, чтобы управление начало осуществляться в пользу третьего лица (выгодоприобретателя), тогда в любом случае подписывается новый договор.

Важные нюансы

К важным нюансам можно отнести следующие моменты.

Если управление имуществом осуществляется в пользу третьего лица , тогда стороны должны детально расписать его права и обязанности. То есть получается не двустороннее, а трехстороннее соглашение.

В договоре ни в коем случае нельзя указывать , что выгодоприобретатель или доверитель получают от такой сделки какую-либо прибыль. Если это указать, то налоговые или другие контролирующие органы расценят это как договор аренды и насчитают штрафные санкции за уклонение от уплаты налогов.

Надо запомнить, что оплата управителю не может осуществляться путем получения в будущем прав на управляемое имущество. То есть она должна быть в денежном измерении.

Регистрация договора

В связи с тем, что такие договоры связаны с недвижимостью, то они должны проходить обязательную регистрацию в Росреестре.

Действующее законодательство разрешает не регистрировать такие договоры только в том случае, если срок их действия не будет превышать одного года. На практике этот вопрос решается таким образом. Если соглашение заключается на срок меньше 12 месяцев, и стороны не будут продлевать (пролонгировать) его еще на некоторое время, то регистрация не нужна.

Если срок договора заключается на 12 и более месяцев, тогда такое соглашение обязательно должно быть зарегистрировано в государственном реестре.

Важно запомнить, что максимальный временной промежуток , на который может быть составлено данное соглашение, не должен превышать 5 лет.

Уплата налогов

Прежде всего нужно отметить, что при ДУ организация, которой передан объект недвижимости, создает по нему отдельный бухгалтерский баланс и открывает счет в банке.

В отдельном балансе отражаются все движения материальных ценностей по объекту. Но если управление осуществляется за вознаграждение, то управляющий вносит полученные средства, таким образом, в свой бухгалтерский учет, так как они формируют его базу налогообложения.

Доверитель соответственно никаких налогов не платит, но обязан возмещать все затраты на содержание имущества, которые показываются в своем балансе управителем.

Исходя из этого, управитель обязан платить следующие налоги:

налог на добавленную стоимость;
налог на прибыль, но с той суммы, которую он получает в качестве вознаграждения, а также на содержание и управление недвижимым имуществом;
земельные налоги, которые обязательны для всех физических и юридических лиц;
амортизационные расходы по недвижимому имуществу.

То есть никаких налоговых льгот для таких соглашений не предусмотрено.

Доверитель обязан только показывать расходы и вознаграждение управителя, которые тоже формируют его базу налогообложения, но с этих сумм он налоги не платит.

Нужно знать, что в настоящее время появилась судебная практика по налоговым спорам, связанным с ДУ. Она вызвана не соответствием некоторых норм Гражданского кодекса и законодательства (инструкций и приказов) по ведению бухгалтерского учета. В некоторых случаях суды становятся на сторону управителей в спорах с налоговыми органами по формированию налога на прибыль.

Управление любым имуществом это особая форма передачи его от одного юридического лица к другому с целью его эффективного использования. Такой договор имеет свою специфику и требует тщательного юридического подхода к его составлению.

О преимуществах доверительного управления недвижимостью рассказано в следующем видеосюжете:

Немного уменьшится в связи с выплатой гонорара доверительному управляющему. Сделки доверительного управления заключаются и в случае, если владелец имущества планирует длительное отсутствие или переезжает на ПМЖ за границу.

Такое управление часто применяется , если спрос на недвижимость зависит от сезона или он не достаточно большой (например, загородный дом, который арендуют на несколько дней для праздников). Доверительное управление объектом недвижимости удобно и юрлицам, которые владеют неиспользуемыми производственными или .

Управляющая компания может отремонтировать помещения, наблюдать за его состоянием и подыщет арендаторов, которые будут вовремя платить за аренду.

Управлять большим комплексом помещений и объектов – трудоемкая задача, поручить управление лучше специалистам .

Преимуществом доверительного управления объекта в отличие от работы с брокером является полная ответственность управляющей компании за своевременные платежи по аренде и коммунальным услугам. В случае необходимости управляющая компания будет следить за сохранностью имущества владельца.

Не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. К примеру, законодательством разрешается такие объекты как лес, водоемы, недра сдавать только в пользование . Недвижимость, которая находится в оперативном администрировании или хозяйственном подчинении не может быть в доверительном управлении.

Договор

По соглашению доверительного управления один участник сделки передает другому участнику на ограниченное время недвижимость в распоряжение. Доверительный управляющий должен проводить управление в интересах выгодополучателя.

Переход предмета договора в доверительное управление не подразумевает обращения права собственности на недвижимость доверительному управляющему.

Договор доверительного управления должен содержать такую информацию:

Если доверительным управляющим осуществляется пользование объекта без ограничений , то распоряжаться недвижимыми вещами он может только в случае, если это прописано в договоре.

Функции доверительного управляющего

После подписания договора о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий (ДУ) вправе приступить к выполнению своих функций. К доверительному управляющему не переходит право собственности на имущество, но он, в соответствии с подписанным договором имеет право осуществлять фактические и юридические манипуляции с объектом в интересах собственника.

Ограничения в отношении функций ДУ могут быть прописаны в соглашении. Если таковых нет, доверительный управляющий не ограничен в действиях. Главное – все должно совершаться с выгодой для собственника.

Функции доверительного управляющего:

Правовое регулирование и особенности реализации

Реализовать механизм доверительного управления на практике непросто . Во избежание трудностей, следует придерживаться норм регулирующего доверительное управление гражданского законодательства.

Правовым фундаментом отношений собственника имущества и доверительного управляющего является договор . Форма и порядок его регистрации описаны гражданским кодексом РФ (глава 53).

Гражданский кодекс России предусматривает заключение договора в той форме, в которой заключается недвижимости. Оформление должно проходить в письменном виде с подписями сторон. Если это требование будет нарушено, то, как следствие, заключенный договор признается недействительным .

При передаче недвижимости в доверительное управление необходимо провести госрегистрацию . Порядок регистрации предусмотрен такой же, как при . Регистрируется непосредственно передача прав, а не сам договор.

Поэтому, все модификации, которые касаются самого договора и не затрагивают перехода прав, регистрировать не нужно .

Нужно только письменно зафиксировать эти изменения и приложить их к договору.

Срок действия соглашения по нормам законодательства не должен быть больше 5 лет.

После завершения времени действия договора, он может быть пролонгирован , если стороны не заявят о его расторжении . Условия сделки остаются такими же, как в первоначальном документе. Процедура выполнения и вступления в силу договора имеет некоторые особенности .

Согласно законодательству выполнение условий соглашения подписантами до процедуры госрегистрации не является основанием для изменений правовых отношений участников договора с третьей стороной. Момент вступления в силу договора доверительного управления для подписантов и для третьих лиц совпадает не всегда .

В договоре может быть прописано, что он вступает в силу с конкретной даты или сразу после подписания. Но для третьих лиц (арендаторов, коммунальных служб и др.) договор набирает силы после государственной регистрации. До этого все обязательства лежат на собственнике недвижимости.

Проблемой доверительного управления недвижимости является отсутствие правовых норм, которые регламентируют юридический статус земли , на котором размещается здание. При оформлении соглашения доверительного управления неопределенными остаются правовые отношения владельца участка и сторон договора.

Другие особенности

Оформляя соглашение доверительного управления, стоит своевременно поставить в известность арендаторов недвижимости о существовании такого документа.

Это не обязательно к исполнению, однако является наиболее разумным действием .

Интересы арендатора не пострадают , поскольку их договоренности с организатором управления остаются в силе, а доверительный управляющий проводит сделки с недвижимостью от своего имени. Это необходимо, чтобы все вопросы, связанные с арендой, арендатор согласовывал с доверительным управляющим . При подписании соглашения аренды больше, чем на год, необходима регистрация (ст. 651 гражданского кодекса).

Все действия с переданным в управление помещением доверительный управляющий производит от своего имени , и указывает, что он выступает в качестве управляющего (с пометкой «ДУ»). При правовых действиях управляющего без оформления документов, арендатора необходимо проинформировать , что действия производятся ДУ.

Гражданский кодекс предусматривает, что доверительный управляющий, кроме получения от собственника недвижимости вознаграждения за свои услуги, имеет право на компенсацию растрат , связанных с управлением вверенной ему недвижимости.

Деликатное поручение

Сдать квартиру и больше ни о чем не думать - мечта каждого владельца "лишних" апартаментов. Но не думать не получается: то жильцы зальют соседей снизу, то перестанут вовремя вносить арендную плату, а то внезапно съедут, прихватив на память хозяйский телевизор или холодильник.

Все заботы, связанные со сдачей жилья в аренду, можно переложить на плечи риелторов, поделившись с ними доходами, которые приносит квартира. Нужно реже встречаться По данным Kirsanova Realty, в США 90% желающих сдать свою недвижимость в аренду обращаются к "Как сообщили наши американские коллеги, такие компании носят название Real Estate Management Companies, стоимость их услуг составляет 10% от годового арендного контракта, - говорит Светлана Скотникова, начальник отдела зарубежной недвижимости Kirsanova Realty. - В рамках договора управляющая компания несет ответственность за сдачу квартиры в аренду, ищет арендаторов, а также следит за состоянием объекта".

По данным столичных риелторов, в Москве в доверительное управление попадает не более 10% сдаваемых квартир. Но спрос на эту услугу будет расти. Арендаторы и собственники квартир уже оценили одно из главных преимуществ услуги, а именно отсутствие прямых контактов между хозяевами и жильцами.Многим арендаторам гораздо приятнее общаться с представителем компании, чем с самим хозяином,Дело в том, что хозяева так трепетно относятся к своей квартире, что чересчур часто в нее наведываются, нарушая покой и ограничивая свободу действий арендатора. А сотрудник компании себе этого не позволит.

Если же арендатор сам позволит себе лишнее, например пустит жить в квартиру друзей с гор или вообще станет использовать ее не по назначению, риелтор сам разберется с постояльцами.Компания по доверительному управлению квартирами стараеться войти в контакт с соседями,и она в курсе происходящего в квартире, Ведь по договору, если хозяин квартиры из-за действий арендаторов понесет какой-либо ущерб,компания обязана его возместить.

Были случаи, когда только благодаря соседям нам удавалось вернуть хозяевам прихваченный жильцами напоследок комплект мягкой мебели, выходной костюм и дорогой телевизор". Если все складывается удачно, ни арендаторам, ни владельцам квартир не приходится лишний раз встречаться и с риэлторами. Поскольку риелторская компания - лицо юридическое, арендатор может расплачиваться с ней по безналичному расчету, что особенно важно, если квартиру для сотрудника снимает фирма. А собственник может получать арендную плату за вычетом комиссионных на свой счет в банке или в кассе риелтора в условленный день.

Поскольку свои квартиры доверяют в управление риелторам главным образом те, кто надолго выезжает за рубеж, арендную плату им переводят за границу.

Квартира образцового содержания

Чтобы сдать квартиру по рыночной цене, во-первых, нужно привести ее в порядок - сделать ремонт, обустроить кухню и санузел, а во-вторых, найти добропорядочного и аккуратного арендатора. Эти проблемы как раз и решает риелтор, которому вы поручите управлять квартирой. Если нужен ремонт, но на него нет денег, агентство сделает его за собственный счет или в кредит. При необходимости оно же оборудует кухню, поменяет сантехнику и установит металлическую дверь. Выплаты по кредиту обычно удерживаются из арендной платы. Поиски арендатора риелтор тоже целиком берет на себя.Сразу после заключения с владельцем квартиры договора начинаеться рекламная кампания, организуються показы, готовяться необходимые документы для обеих сторон, - рассказывает Гульнара Рахмангулова. - Если квартиросъемщик по каким-то причинам внезапно решает съехать с квартиры, наши специалисты оперативно возобновляют поиск следующего нанимателя. В случае нарушений договора со стороны арендатора, порчи имущества, задержки арендной платы и т.д. мы досрочно расторгнем договор найма и поможем получить возмещение ущерба". ,

Все взаимоотношения с эксплуатирующими организациями риелтор тоже берет на себя.Это не только оплата коммунальных услуг, но и другие обременительные обязанности. Администратор сервисной службы ежемесячно проверяет оплату счетов за междугородные переговоры, за электроэнергию и т.д. Часто бывает, что необходимо получить новые квитанции в ЕИРЦ, уточнить оплату счетов в абонентском участке, сверить ранее оплаченные квитанции. Эту работу берет на себя агентство по доверительному управлению квартирами. ,

Цена доверия ,

На столичном рынке стоимость услуги доверительного управления рассчитывается по-разному, но составляет примерно 10-15% от арендной платы.В Агентстве по доверительному управлению квартирами с владельца квартиры возьмут половину арендной платы за первый месяц, а потом каждый месяц будут удерживать 10% от стоимости аренды.В некоторых других управляющих компаниях арендодатель платит за эту услугу в год сумму, эквивалентную месячной арендной плате, а в подарок получает страховку и ремонт. Зачастую стоимость доверительного управления квартирой зависит от набора услуг. За базовый пакет клиент отдает компании стоимость месячной аренды в год, а за полный - кроме этого половину арендной платы в месяц. ,

Несмотря на то что цена услуги доверительного управления квартирой вполне умеренная и интерес к ней растет, пока немногие собственники готовы этой услугой воспользоваться. Причин несколько и одна из них - необходимость подписания официального договора, который предполагает уплату налогов. Хотя стоит отметить, что число не желающих платить налоги уменьшается с каждым днем, особенно если речь идет о дорогих квартирах". В некоторых других управляющих компаниях вопрос о том, платит или не платит клиент налог с дохода от сдачи квартиры, оставляют на его совести.Управляющяя компания заключаем с клиентом договор комиссии, он, в отличие от договора доверительного управления, не подлежит обязательной регистрации, так что все проблемы с налоговыми органами клиент решает сам. ,

Договор комиссии предлагают заключить клиентам почти во всех управляющих компаниях, в противном случае услугой доверительного управления не смогли бы воспользоваться клиенты, чьи квартиры находятся в муниципальной собственности. Напомним, что в соответствии с Жилищным кодексом такие квартиры сдаются в поднаем только с разрешения наймодателя, то есть местных властей. Обращаться за таким разрешением люди по понятным причинам не хотят. Большинство риелторских компаний тоже пока не готовы предоставлять владельцам квартир услуги доверительного управления и одна из причин - незащищенность самих риелторов перед клиентами.Мы заключаем с клиентом договор, ремонтируем за свой счет его квартиру, а потом клиент договор расторгает. И хотя на такой случай договор предусматривает штрафные санкции, возвращать деньги приходится через суд.